Klaim Pertimbangan dalam Ujian Real Estat - dummies

Ujian Lisensi Real Estat akan memiliki pertanyaan mengenai hipotek dan kreditur. Pemberi pinjaman utama memiliki dua pertimbangan saat melakukan pinjaman untuk pembelian atau refinancing real estat: nilai properti dan kemampuan peminjam untuk melunasi hutangnya.

Dalam memeriksa nilai properti, pemberi pinjaman ingin diyakinkan bahwa jika peminjam mereka tidak dapat melunasi hipotek mereka, mereka dapat menjual properti dan mengembalikan uang mereka. Dengan asumsi nilai properti cukup untuk menjamin pinjaman, pemberi pinjaman ingin memastikan bahwa peminjam dapat melakukan pembayaran bulanan, termasuk pajak dan asuransi, untuk masa pinjaman.

Nilai properti

Nilai properti memiliki efek langsung pada jumlah uang yang akan dipinjamkan oleh pemberi pinjaman, dan Anda harus siap untuk melakukan masalah matematika mengenai topik ini pada ujian negara Persentase nilai properti yang dapat dipinjam disebut rasio terhadap rasio nilai (LTV), jumlah yang ditetapkan oleh bank dan pasar hipotek sekunder.

Nilai properti didasarkan pada penilaian. Jika nilai dan harga jual yang dinilai berbeda, jumlah uang yang dapat dipinjam didasarkan pada penurunan dari dua angka. Dan ya, itu berarti jika Anda membayar lebih dari nilai yang dinilai untuk rumah, uang muka Anda akan lebih tinggi dari perkiraan. Berikut adalah beberapa contohnya.

Properti dijual seharga $ 200.000. Nilai yang dia hargai adalah $ 200.000. Rasio LTV untuk hipotek adalah 80 persen. Berapa banyak uang yang akan dipinjamkan bank? Uang muka apa yang dibutuhkan?

$ 200.000 (nilai yang dinilai) x 0. 80 (80 persen) = $ 160.000 jumlah hipotek

$ 200.000 - 160.000 = $ 40.000 uang muka

Harga jual rumah adalah $ 315.000. Nilai yang dinilai adalah $ 300.000. Jika bank menawarkan rasio LTV 80 persen, uang muka apa yang akan dibutuhkan?

$ 300.000 (nilai yang dinilai) x 0. 80 = $ 240.000 jumlah hipotek

$ 315.000 - $ 240.000 = $ 75.000

Masalah terakhir menunjukkan kepada Anda bagaimana cara hitunglah LTV, jika Anda diberi nilai dan informasi pinjaman. Katakanlah bank akan meminjamkan Anda $ 240.000 untuk properti senilai $ 300.000. Berapakah rasio LTV?

$ 240, 000 ÷ $ 300, 000 = 0. 80, atau 80 persen

Perhatikan bahwa dalam masalah ini nilai yang dinilai digunakan untuk menghitung jumlah hipotek, dan kemudian jumlah hipotek dikurangi dari harga jual untuk mengetahui uang muka yang dibutuhkan.Dalam melakukan masalah seperti ini, ambil saja nomornya untuk apa adanya.

Kemampuan peminjam membayar

Jenis perhitungan kedua melibatkan penentuan berapa pembeli yang mampu membayar pinjaman hipotek. Anda perlu memahami beberapa terminologi dan cara kerjanya.

Pemberi pinjaman menggunakan rasio kualifikasi untuk menentukan peminjam yang dapat membayar pinjaman hipotek. Bila menggunakan rasio kualifikasi , Anda bekerja mundur dari pendapatan kotor pembeli, biasanya menggunakan nomor bulanan untuk biaya pokok, bunga, pajak, dan asuransi untuk sampai pada apa yang dapat dibelanjakan pembeli untuk perumahan setiap bulannya.

Anda perlu mencatat bahwa akronim yang digunakan untuk pembayaran pokok, bunga, pajak, dan asuransi adalah PITI. Bila pemberi pinjaman melakukan perhitungan harga terjangkau, mereka menggunakan PITI sebagai total biaya bulanan untuk perhitungan pembayaran pinjaman hipotek. Misalnya, pemberi pinjaman mungkin mengatakan bahwa pembeli mampu membayar 28 persen dari total pendapatan kotor dalam pembayaran bulanan (pokok, bunga, pajak, dan biaya asuransi). Persentase ini disebut rasio front-end .

Pemberi pinjaman juga menetapkan bahwa jumlah pembayaran hutang bulanan peminjam, termasuk PITI, tidak boleh lebih besar dari 36 persen dari total pendapatan kotor peminjam. Persentase ini disebut rasio back-end . Anda mungkin atau mungkin tidak menemukan pertanyaan perhitungan rasio kualifikasi pada ujian, namun menghitungnya adalah layanan yang agen real estat rutin berikan untuk pelanggan dan klien mereka. Dan kalau-kalau Anda ingin melakukan perhitungan Anda sendiri, inilah contohnya. Katakanlah Anda menghasilkan $ 96.000 setahun. Dengan menggunakan rasio kualifikasi yang cukup standar yaitu 28 persen untuk pokok, bunga, pajak dan asuransi (PITI) dan 36 persen untuk total hutang, berapa yang dapat Anda bayar untuk PITI per bulan?

$ 96.000 x 0. 28 = $ 26, 880

$ 26, 880 ÷ 12 (bulan) = $ 2, 240 PITI maksimum bulanan

Sebagai alternatif, Anda dapat melakukan perhitungan dengan cara ini:

$ 96, 000 ÷ 12 (bulan) = $ 8, 000

$ 8.000 x 0. 28 = $ 2, 240

Sekarang di mana, Anda bertanya, apakah rasio back-end 36 persen masuk?

$ 96.000 x 0. 36 = $ 34, 560

$ 34, 560 ÷ 12 (bulan) = $ 2, 880 jumlah maksimum pembayaran hutang bulanan termasuk PITI

Bersama-sama, rasio front-end dan back-end bekerja sedemikian rupa sehingga PITI peminjam dan total hutang harus berada di bawah kedua kriteria tersebut. Jadi jika dalam contoh total pembayaran hutang jangka panjang bulanan peminjam tanpa PITI adalah $ 2.000 per bulan, pemberi pinjaman akan mengizinkan peminjam mengeluarkan $ 880 atau kurang pada PITI.

Di sisi lain, jika peminjam tidak memiliki hutang lain, pemberi pinjaman masih tidak mengizinkan peminjam untuk mengeluarkan lebih dari $ 2, 240 di PITI. Berapa pun jumlah uang yang tersedia untuk PITI, pemberi pinjaman menggunakan jumlah tersebut untuk menghitung berapa banyak hipotek yang dapat dibayar oleh peminjam.